건축/환경에너지

Nikkei Architecture_22.5.26 (p30-33)

코로나19 사태 2년, 오피스 격변
데이터로 보는 코로나19 후의 오피스
고정석 폐지는 선명, 과제는 커뮤니케이션

-- 종식 후에는 '완전 출근 30%' 전망 --
코로나19 수습 후의 출근율 평균은 71%다. 대형 부동산 서비스 업체인 CBRE(도쿄도)가, 국내 기업의 오피스 전략 담당자를 대상으로 실시한 앙케이트 조사(조사 기간은 2022년 1~2월)에서, 코로나19 이후의 출근율 전망을 공개했다.

조사에서는 2021년 여름 코로나19 5차 유행 때와 코로나 수습 후 출근율에 대해, '10% 미만' '10% 이상 20% 미만'으로 10% 포인트씩 선택지를 제시해 해당되는 출근율을 응답하도록 했다. 5차 유행 때의 평균 출근율은 48.2%였다. 응답은 ‘50% 이상 60% 미만’이 22.2%로 톱이었다.

한편, 코로나 수습 후의 예정 출근율의 평균은 5차 유행부터 20% 포인트 이상 상승해 71.0%를 기록했다. 수습 후 응답은 ‘100% 출근’이 가장 많은 21.1%. 코로나19 사태에도 텔레워크를 실시하지 않았고, 앞으로도 예정이 없다는 기업이 6.7% 있었기 때문에 총 27.8%가 코로나 수습 후 완전 출근한다는 계산이 나온다.

조사를 담당한 CBRE의 이가라시(五十嵐) 디렉터는 “규모가 작은 기업일수록 출근율이 높은 경향에 있었다. 특히 사용면적이 100평 미만인 소규모 기업에서는 조사 시점인 2월에 이미 32.8%가 완전 출근을 하고 있다”고 설명했다.

-- 하이브리드 워크가 주류로 --
뒤집어 말하면 70% 이상 기업은 재택근무와 출근을 결합한 ‘하이브리드 워크’가 된다. 하이브리드의 비율에 대해서는 출근율 '80% 이상 90% 미만'이 16.9%로 가장 많았고, '70% 이상 80% 미만'이 뒤를 이었다.

오피스 트렌드 전문가인 자이맥스 부동산종합연구소(도쿄)의 이시자키(石崎) 선임연구원은 “코로나19 사태 2년은 기업이 오피스 전략을 짜는 기간이었다. 출근율에 편차는 있지만 ‘텔레워크가 일시적인 것은 아니다’고 생각하는 경향은 명확해졌다”라고 분석한다.

기업들은 하이브리드 워크를 전제로, 재택근무에서는 어려운 기능을 사무실에 도입하려고 한다. 출근율 저하에 따라 사무실의 형태도 격변하려고 하고 있다.

-- '전부 고정석 오피스' 20%로 감소 --
CBRE의 설문조사에서 기업의 오피스 담당자에게 ‘향후 오피스 예정’을 질문한 결과, ‘전부 고정석’의 비율은 22.1%에 그쳤다. 현재 상황을 묻는 질문에서는 53.3%가 전부 고정석이었다는 점에서, 전부 고정석 이외로 오피스 형태가 급격히 이행하고 있다는 것을 알 수 있다.

급증한 것은, 업무내용=액티비티에 따라 시간과 장소를 자유롭게 선택할 수 있는 근로 방식을 가리키는 ‘Activity Based Working(ABW)’이다. 사무실 일부에 ABW 환경을 채용한 것까지 포함하면 현재의 11.6%에서 31.5%로 크게 높아질 것으로 보인다.

“하이브리드 워크가 당연해지면 출근에는 어떠한 목적이 필요하게 된다”(이가라시 디렉터). 때문에 기업은 ‘업무에 집중하는 공간’ ‘커뮤니케이션이 쉬운 공간’ 등, 그 목적에 따른 오피스 환경을 정비하려는 경향이 강해지고 있다. “‘지금부터 리뉴얼 한다면 ABW에’라고 생각하는 기업이 많아지기 시작했다”(이가라시 디렉터).

-- 계속 증가하는 공유 오피스 --
공유 오피스나 코워킹 스페이스 등 시간과 장소를 유연하게 바꿀 수 있는 ‘플렉시블 오피스’ 시장이 급팽창하고 있다. 자이맥스 부동산종합연구소의 조사에 따르면, 도쿄 23구내의 플렉시블 오피스는 해마다 증가. 특히 코로나19가 발생한 20년 이후 급증하고 있다.

기업이 사원에게 자택과 오피스 이외에 일하는 장소를 선택할 수 있는 선택권을 주려는 니즈가 배경에 있다. 22년 1월 시점에서 23구내의 플렉시블 오피스는 1,080거점(예정 포함)이다. 총면적은 약 21.4만평으로, 23개 구 전체 오피스 스톡(1,298만평)의 1.6%까지 확대되었다.

자이맥스 부동산종합연구소의 나카야마(中山) 사장은 “포화 상태라고는 말할 수 없다. 미국 뉴욕 등 주요 도시에서는 플렉시블 오피스가 스톡의 수 퍼센트를 차지하고 있다. 도쿄에는 아직 확대의 여지가 있다”라고 말한다.

니즈가 높은 것은 교외 지역이다. 이번 조사에 따르면 거점 수의 70% 이상이 도심 5구에 집중. “식주근접의 관점에서 교외 입지의 플렉시블 오피스가 요구되고 있다”(나카야마 사장).

-- 시부야를 제외하고는 높은 공실률 --
오피스 마켓의 바로미터인 공실률을 살펴보자. 대형 오피스 중개업체인 미유키 에스테이트(도쿄)의 조사에서는, 20년 1월 도쿄 도심 5구의 대형 빌딩 공실률은 사상 최저 수준인 0.48%를 기록했었다. 그 후, 코로나19 사태의 확대에 따른 경기 악화와 오피스 전략의 변경으로 공실률은 계속 상승, 22년 3월 시점에서 4.54%까지 상승했다.

세입자 퇴거 전이라도 모집 공고가 나와 있으면 공실로 간주하는 ‘잠재 공실률’도 악화돼 3월 현재 7.76%를 기록했다. 모두 2021년 10월 무렵부터 고공행진을 하고 있다.

다만 2000년대 후반의 리먼 사태 이후와 비교하면 악화는 제한적이다. 미유키 에스테이트의 이마제키(今関) 애널리스트는 “리먼 사태로 가장 타격을 받은 섹터는 금융으로, 오피스 워커의 비율이 높았다. 코로나19는 외식 등 점포 면적이 큰 업종의 영향이 크고 사무실 영향은 작다”고 분석한다.

오피스 시장의 싱크탱크인 오피스빌딩종합연구소(도쿄)는 22년 2월 보고서에서 “축소 및 통합의 움직임은 앞으로도 계속될 것이다”라고 보고. 도쿄 도심에서 13만평 미만의 신규 오피스 공급이 예정되어 있는 23년 1분기에 정점인 5.0%까지 악화될 것으로 예측한다. 이후에는 수요가 공급을 웃돌면서 하락세로 돌아설 것으로 예상하고 있다.

-- 시부야만 잠재 공실률이 저하 --
지역별로 현재의 공실률을 보면 ‘시부야 혼자 승리’의 상황이다. 도심 5구의 공실률은 미나토구, 주오구 등이 아직도 상승세에 있는 가운데 시부야구만 공실률, 잠재 공실률 모두 이미 하락하기 시작했다.

이마제키 애널리스트는 “시부야에서도 IT 기업이 오피스를 축소하는 움직임은 있지만, 압도적인 니즈로 곧바로 바닥이 메워지고 있다”라고 현상을 설명한다. IT 벤처가 집적해 있고, 타사와 협동할 때의 편리성이 높다는 이유로 시부야의 니즈는 쇠퇴하지 않았다고 한다.

한편 다른 시각도 있다. 시부야는 규모가 작은 사무실이 비교적 많고, 벤처기업 등 소규모로 의사결정이 빠른 기업이 입주해 있다. 때문에 CBRE의 이가라시 디렉터는 "전체 마켓 트렌드보다 시부야가 먼저 움직이는 경향이 있다"라고 설명한다. 사실 코로나19 사태 초기에는 도심 전체보다 먼저 시부야의 공실률이 악화되기도 했었다. 공실률이 개선된 시부야는 도심의 향후를 선점하고 있다고도 할 수 있을 것 같다.

-- 커뮤니케이션이 최대 과제 --
텔레워크나 재택근무와 출근의 하이브리드 워크가 침투하는 가운데 근무 방식에 대한 과제도 가시화되기 시작했다. 미쓰비시지소는 도쿄도내에서 근무하는 오피스 워커를 대상으로 실시한 조사에서, 코로나19 사태 전과 비교해 ‘업무의 생산성’이나 ‘커뮤니케이션’ 등의 항목마다 퍼포먼스가 어떻게 변화했는지 물었다.

가장 퍼포먼스가 떨어진 것이 '상사, 동료, 부하와의 커뮤니케이션'이다. 총 44%가 '떨어졌다' '약간 떨어졌다'라고 응답했고, '올랐다' '약간 올랐다'라고 응답한 비율은 총 12%에 그쳤다. “텔레워크가 증가한 취업자일수록, 커뮤니케이션이 저하됐다고 응답하는 비율이 높았다”(미쓰비시지소). ‘회사에 대한 공감’ ‘프로젝트에서의 동료 의식’ 등의 항목에서도 약 30%가 ‘퍼포먼스가 떨어졌다’라고 응답했다.

이번 조사의 다른 문항에서는 ‘협의나 토론 등은 오피스가 생산성이 높다’고 하는 응답이 60~70%를 차지해, 특히 대면 커뮤니케이션에서 많은 오피스 워커가 오피스의 중요성을 재인식하고 있는 것 같다.

-- 오피스의 '탈 수도권' 급증 --
파소나그룹처럼 본사의 기능을 도시에서 지방으로 이전하는 움직임이 데이터상 급증하고 있다. 시장조사 업체인 데이코쿠데이터뱅크의 조사에서는, 21년에 본사 기능을 이전한 기업은 전국에서 2,258개다. 그 중 수도권에서 지방으로의 이전은 351사로 전년 대비 20% 이상 증가, 94년의 328사를 웃돌며 과거 최다가 되었다.

가장 많이 이전한 곳으로는 1위가 오사카부로 46사. 2위가 37사로 이바라키현, 3위가 33사로 홋카이도였다. 반대로 지방에서 수도권으로 이전한 기업은 328사로 11년 만에 전출이 전입을 웃도는 ‘전출 초과’였다. 데이코쿠데이터뱅크는 "텔레워크로 인해 수도권 오피스를 유지하는 이점이 희미해지고 있다"고 분석했다.

다만 매출액 규모로 보면 전출 기업에서 가장 많았던 곳은 1억엔 미만(176개)으로 비교적 쉽게 이전을 결정할 수 있는 소규모 기업이 많다. “교외 이전을 결정한 대기업은 손에 꼽는 정도다. 코로나19 사태 트렌드라고 할 수 없다”(이시자키 선임연구원).

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