- 일경비즈니스_2019/02/11_미국 뉴욕의 건축 동향日経ビジネス
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- 저자 : 日経BP社
- 발행일 : 20190211
- 페이지수/크기 : 102page/28cm
요약
Nikkei Business_2019.2.11 트렌드 (p74-76)
미국 뉴욕의 건축 동향
속속 진행되고 있는 거대 프로젝트
차량 기지에 인공 지반으로 뚜껑을 덮고, 그 위에 빌딩들이 들어서고 있다. 노후화한 초고층 빌딩을 막대한 비용과 최신기술을 이용하여 잇달아 재생한다. 미국 뉴욕 맨해튼의 다이내믹한 최신 건축 동향을 보고한다.
미국의 합리주의에 놀라게 되는 거대 프로젝트가 미국 뉴욕 맨해튼에서 진행 중이다. 부지 면적 약 11헥타르의 ‘허드슨 야드’계획. JR동일본이 계획하고 있는 야마노테센 시나가와역과 다마치역 사이의 재개발 부지 면적이 약 9.5헥타르라는 것을 생각하면 그 규모의 크기를 짐작할 수 있을 것이다. 미국의 민간 부동산 개발로서는 최대인 총 사업비 250억달러(약 2조 7,500억엔)가 투입된 거대 프로젝트다.
-- 차량 기지 위에 빌딩 건설 --
현재 허드슨 야드에서는 부지의 절반에서 초고층 빌딩이 건설되고 있다. 잘 보면 건설되고 있는 빌딩들은 거대 인공 지반 위에 세워지고 있다. 허드슨 야드의 부지는 뉴욕주 도시교통국(MTA)의 차량 기지에 인공 지반으로 뚜껑을 덮고 조성하고 있기 때문이다. MTA는 공사기간 중에도 차량 기지를 운영하고 있다. 현장에서는 아직 인공 지반을 부설하지 않은 장소가 있기 때문에 철도 차량이 출입하고 있다.
오피스 빌딩이 즐비한 허드슨 야드 부지 동쪽의 인공 지반은 2만 5,000톤의 철강과 약 1만 700㎥의 콘크리트를 이용하고 있다. 총 중량은 3만 5,000톤 이상. 이 인공 지반을 지탱하는 것은 합계 300기의 케이슨(기초부분을 축조하는 구조물)이다. 직경 1.2~1.5m의 케이슨을 기존의 철도 노선 사이를 이어서 암반층에까지 연결하고 있다.
2014년부터 시작된 케이슨 설치 공사는 15년에 부지 동쪽의 인공 지반이 완성. 16년 5월에는 인공 지반 위에 최초의 오피스 빌딩 ‘10허드슨 야드’가 준공되었다. 현장에서 보면 미국의 강렬한 건축 능력에 압도당한다.
-- 초고층 빌딩의 재생에 660억엔 --
맨해튼에서는 준공한지 반세기가 넘은 초고층 빌딩의 재생도 추진되고 있다. 미쓰비시지소의 미국 자회사 록펠러그룹 인터내셔널(이하 록펠러그룹)은 1959년에 완성된 초고층 빌딩의 몸체를 살리면서 파사드(건물 정면)나 설비를 쇄신. 약 660억엔을 투자하여 재생한다.
‘1271 Avenue of the Americas (AoA)’의 재생 계획의 대상은 지하 3층, 지상 48층의 초고층 빌딩. 건물 대부면적은 약 19만 5,000㎡에 달한다. 개수의 핵심은 개구부(開口部)를 쇄신하는 것으로 외벽 콘크리트를 제거하는 일부터 시작한다. 창문 면적은 기존 대비 50%에서 60% 정도 확대. 높이 1,463mm였던 창틀을 2,225mm까지 넓혔다.
랜드마크로서 많은 사람들의 기억에 남아 있는 1271AoA의 상징은 가능한 계승한다. 그 하나가 건물 외부 구조물에서 볼 수 있는 파도 모양이다. 브라질 리오데자네이로의 코파카바나 해변의 보도 포장 모양을 모방한 것으로 꿈틀거리는 곡선이 빌딩 1층 바닥까지 이어지고 있다.
록펠러그룹이 신축이 아니라 개수를 선택한 이유 중 하나가 1271AoA가 일본에서 말하는 ‘기존 부적격’의 초고층 빌딩이었기 때문이다. 맨해튼에서는 80년대부터 용적률 제한이 바뀌기 시작, 현행 기준으로는 용적률을 오버하는 빌딩이 급증하였다. 현재는 맨해튼에 세워진 40%의 건물이 기존의 용적률로는 건축이 불가능하다고 한다. 1271AoA도 그 중 하나였다.
몸체를 살린 대규모 개수는 기존의 용적률을 유지한 채 임대료 수준을 40% 인상한다. 자산 재생 전략이다. 빌딩의 개수 비용은 막대하지만 비용 대비 효과를 생각하면 다시 짓는 것보다 대규모 개수를 하는 편이 경쟁력 있는 오피스 빌딩으로 가치를 향상시킬 수 있다고 한다.
1271AoA만이 아니다. 맨해튼의 미드타운 중심부에 있는 기존 부적격 초고층 오피스 빌딩 ‘390매디슨애비뉴’(53년 준공, 지상 32층)의 개수 공사도 진행 중이다. 한편, 60년대에 준공한 ‘5맨해튼웨스트’(지상 15층)를 유리 파사드의 오피스 빌딩으로 쇄신하는 개수 공사가 2017년에 완료. 총 사업비는 약 384억엔에 달했다. 새로운 구역의 개발에 맞춰서 주위의 복고 건축을 재생함으로써 신구 빌딩이 거리를 다시 활성화시키고 있다.
노후화가 두드러진 초고층 건축은 일본의 도시에도 많다. 지진이 많은 일본에서는 내진 보강을 하지 않는 대규모 개수는 생각하기 어렵다. 역사적으로 가치 있는 자산의 쇄신은 가까운 미래에 일본에서도 필요할지도 모른다.
-- ‘건강’이 건축의 기준으로 --
대규모 개발이나 재생과는 별개의 움직임도 진행 중이다. 맨해튼에 있는 델로스(Delos)는 건물 내에서 지내는 사람의 건강에 초점을 맞춘 새로운 인증을 개발하였다. 오피스에는 의학적인 지식에 근거한 다양한 시스템이 도입되고 있다.
델로스 본사 건물에 들어서니 러닝머신을 뛰면서 회의 자료를 정리하는 남성이 눈에 들어왔다. 태양광이 비치는 사무실에서는 책상 높이를 조절하여 선 자세에서 컴퓨터 작업을 하는 사람도 있다. 화분으로 장식된 식당에는 당분이 많은 소다 등은 비치하지 않는다는 룰이 있다. 해가 지면 생체 리듬을 배려하여 부드러운 빛으로 바꾼 조명이 심신에 부담을 주지 않는 공간을 유지한다.
델로스의 창업자는 건물 안에서 많은 시간을 보내는 사람들의 심신에 좋은 공간을 인증하는 시스템 창설을 제창하였다. 의사나 과학자의 지식을 반영하면서 7년을 들여 ‘WELL Building Standard(WELL인증)’ 컨셉트를 개발. 환경성능평가에서 한 발 진보하여 건물 이용자의 심신의 건강에 초점을 맞추고 있다.
인재 채용이나 투자가의 요청에 대응하기 위해 건축에는 ‘건강’의 시점이 반드시 필요해지기 시작했다. 이 인증의 첫 버전이 본격적으로 시동된 것은 14년이다. 현재는 세계 30개국 이상에서 1,000건 이상, 약 1,800만㎡ 이상의 부동산이 취득이나 등록을 하고 있다.
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